Ismael De La Cruz

Todo sobre la hipoteca inversa: requisitos, clases, cantidad, gastos, cancelación, ventajas e inconvenientes

Es evidente que tenemos un grave problema. Nuestra población envejece a pasos agigantados al tiempo que se reduce el número de jóvenes que acceden a un trabajo estable y así poder “pagar” a los jubilados.

Escenario

Hace tiempo leí un artículo en el País escrito por Guillermo De La Dehesa en el que se exponían una serie de datos a tener en cuenta. Fíjense que se estima que la esperanza de vida pasará de los 79 años actuales a los 87 años de aquí a unos 40 años. Es más, se estima que a partir del año 2022 las personas que nacen serán menores que las personas que fallecen y en el 2050 el número de personas en edad de trabajar será el mismo que el número de personas inactivas (menores de 16 años y mayores de 65 años), con lo que la tasa de dependencia sería del 100%, siendo actualmente entre el 50-51%. El déficit de pensiones que se esperaba para el 2025 fue alcanzado en el 2012 y la proporción entre afiliados al sistema, no desempleados y pensionistas ha caído hasta 1,96 en 2012 (2,5 en 2007).

El panorama como comprenderán es desolador. Cuando se creó el sistema de pensiones estaba amparado por una serie de premisas y un escenario concreto (esperanza de vida en el entorno de los 65 años, una tasa de desempleo baja y controlada, unos salarios ascendentes), pero todo ha variado, la esperanza de vida aumenta bastante, la tasa de desempleo está por las nubes y olvídense de volver a niveles de antaño (hemos de acostumbrarnos a vivir con una tasa en el entorno del 16%).

¿Conclusión? El sistema es del todo insostenible. El futuro nos deparará unas pensiones muy bajas y las personas no tendrán más remedio que seguir trabajando el resto de sus vidas (quien pueda, claro).

Les dejo 3 enlaces a 3 artículos que escribí relacionado con todo ésto:

A qué edad jubilarse para poder recibir el 100% de la pensión pinche aquí

Jubilación activa ante lo que se avecina, requisitos pinche aquí 

Las 6 opciones para ahorrar pinche aquí

Hipotecas inversas

Concepto, ventajas e inconvenientes

Debido a todo ello, las hipotecas inversas están en auge, un producto de inversión que ofrece una serie de ventajas muy interesantes para complementar la pensión, pero como todo, exige conocer el tema muy bien para que no haya engaños ni errores por parte de nadie.

Gracias a la hipoteca inversa podemos vender nuestra casa y al mismo tiempo seguir viendo en ella o bien alquilarla. De esta manera, el dueño o titular de la casa lo que hace es vender la propiedad pero conservando el usufructo (uso, goce y disfrute de la misma). Así pues, se convierte en renta mensual el valor de una vivienda. ¿Y por qué potencialmente es un producto que puede interesar a muchas personas? Pues porque el 85-89% de las personas mayores de 65 años tienen una casa en propiedad. En cambio, es el tema de la herencia a los hijos o herederos lo que por otra parte supone el mayor contratiempo para que este producto termine de triunfar y calar en la sociedad.

Para entendernos todos, con la hipoteca inversa el dueño de una casa (que cumpla los 3 requisitos que a continuación les explico) recibe todos los meses un dinero (calculado y que él ya sabe de antemano) hasta que fallezca. Al fallecer su cónyuge sigue recibiendo dicho dinero. Mientras viven y reciben cada mes esa renta, pueden seguir viviendo en la casa o bien alquilarla y disponer de otro ingreso extra. Lo que no pueden hacer es vender la casa. Cuando ya no está ni el dueño ni su cónyuge, la casa se la queda la empresa. Si los herederos la quieren tendrán que abonarles lo pagado en vida a sus padres.

¿Qué requisitos hay que cumplir?

  • La edad mínima exigida son los 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad. En caso de matrimonio, cuenta la edad del titular de la casa. Si la titularidad es conjunta basta que uno de los cónyuges tenga al menos 65 años.
  • Hay que ser titular de la vivienda y lo ideal es que sea nuestra residencia habitual pues así podremos disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Decir que se puede suscribir por más de un titular de la vivienda y no se perderá la propiedad de la misma ni su uso y disfrute.
  • La vivienda ha de estar ya pagada, es decir, no puede estar aún pagándose la hipoteca al banco. Si ya tenemos suscrita una hipoteca, deberemos cancelarla previamente a la contratación.

¿Cuánto dinero nos pagarán? 

La renta que recibiremos va a depender principalmente de dos elementos:

  • El valor de la vivienda: cuanto más valor tenga atendiendo al tema catastral y a un peritaje o tasación, mejor.
  • La edad del titular: a mayor edad más renta, ya que implica que menos años de vida le quedaría.
  • Tipo de hipoteca inversa: no es lo mismo que sea vitalicia, temporal o de disposición única. En principio, a mayor edad es preferible que sea temporal al suponer una renta mayor que si es vitalicia.

La renta mensual que se recibe no se actualiza con el IPC, es decir, se mantiene constante hasta el final, salvo que las partes acuerden su actualización.

Gastos

La entidad se encargará de adelantar los gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que sí habrá que abonar directamente sería el de tasación de la vivienda.

En general son:

  1. Gestoría.
  2. Tasación vivienda.
  3. Liquidación de impuestos.
  4. Notario.
  5. Registro.

Decir que la persona que suscribe la hipoteca inversa y se queda a vivir en su casa cobrando las rentas pactadas, está obligado a seguir pagando los gastos propios del uso de la vivienda, como la comunidad, los suministros de la vivienda, la Tasa de Residuos Urbanos. Sin embargo, es la empresa quien ha de pagar el IBI, las derramas extraordinarias, el seguro del continente de la casa y de los gastos derivados de la operación, como la notaría.

Clases

Existen tres tipos de hipoteca inversa:

A) Hipoteca inversa vitalicia:

Se recibe una renta mensual vitalicia (menor a la renta temporal) y varía dependiendo de la edad y el valor de la propiedad. Esta renta está formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.

B) Hipoteca inversa temporal

Se cobra una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejarían de percibir renta. Su cuantía dependerá del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, pero estará limitada por el valor total de la vivienda. En general suele ser más atractiva que la vitalicia para edades mayores.

C) Hipoteca inversa de disposición única

Se recibe una única cantidad de dinero atendiendo al valor de tasación de la vivienda.

Cancelación

Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y generalmente no conlleva ni implica pago de comisiones. Lo que sí hay que hacer es devolver la cantidad de dinero recibido hasta el día de la cancelación + los gastos iniciales abonados por la entidad + los intereses generados hasta el momento de la cancelación.

¿Quiere saber qué es lo que podemos hacer por usted? 4 pilares básicos imprescindibles para todo inversor, pinche aquí para verlo.

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2 Respuestas to “Todo sobre la hipoteca inversa: requisitos, clases, cantidad, gastos, cancelación, ventajas e inconvenientes”

  1. Bartolome Crespo 29 septiembre 2017 a las 18:54 at 18:54 #

    Seria interesante analizar las implicaciones fiscales de estas hipotecas.

    • Ismael De La Cruz 30 septiembre 2017 a las 12:44 at 12:44 #

      Buenos días Bartolomé

      Las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, lo que hace que estén exentas de tributación por tratarse de una renta vitalicia. Los importes de la rentas vitalicias diferidas están sujetos a un porcentaje de retención que depende de la edad del titular en el momento de comenzar a cobrar.

      Además, también disfrutan de la exención de la cuota correspondiente a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. También gozan de una reducción del 90% sobre los impuestos por el registro.

      Cuando fallece el beneficiario, sus descendientes tienen la opción de recuperar la casa y al liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones podrán restar al valor de la vivienda el importe del crédito consumido. Es decir, a efectos de calcular la herencia sólo se sumará el valor de lo que reciben.

      Saludos