Ismael De La Cruz

Régimen jurídico de la propiedad horizontal

Vamos a ver en varios artículos el tema de las propiedades horizontales, su régimen jurídico, concepto, elementos, requisitos y todo cuanto sea de interés conocer al respecto.

Es una propiedad especial que se constituye sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  • Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los mismos.
  • Un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

La existencia de la propiedad horizontal exige los siguientes requisitos.

  • Un edificio dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente construidos o en construcción, que lleven inherentes unos elementos comunes.
  • Una pluralidad de propietarios, a quienes pertenezcan los distintos pisos o locales.
  • El otorgamiento del título constitutivo. A través del título constitutivo se produce la instrumentalización formal mediante la individualización jurídica de cada piso o local a través de su descripción y valoración.

Hay que decir tras la reforma del 99, su otorgamiento no es requisito indispensable para la existencia de la propiedad horizontal.

Pueden otorgarlo:

  1. El promotor o propietario único del edificio.
  2. El promotor y los adquirentes si ya se ha vendido alguno de los pisos o locales.
  3. Todos los propietarios de los distintos pisos o locales, mediante negocio jurídico por árbitros.
  4. El causante o donante, que en el testamento o la donación establece todos los requisitos y circunstancias necesarios para ello.

El título constitutivo debe contener:

  1. La descripción del inmueble en su conjunto.
  2. La descripción de cada piso o local, asignándole un número correlativo y expresando su extensión, linderos, planta en que se halle, y los anejos tales como garaje, buhardilla o sótano.
  3. La cuota de participación de cada piso o local. La cuota sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.

En cuanto a los requisitos especiales de forma, decir que no se exige requisito especial de forma, sin embargo, es unánime la doctrina en la necesidad de forma documental, aunque sea privada. Ahora bien, para que tenga acceso al Registro y pueda producir efectos frente a tercero, debe constar en Documento Público. El Documento Público será el notarial, concretamente la Escritura Pública.

Pueden ser títulos desde un punto de vista formal de la propiedad horizontal:

– Inter vivos: la escritura pública, el laudo arbitral, la decisión judicial y la certificación, librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de tales bienes.

– Mortis causa: el testamento

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