Ismael De La Cruz

Régimen jurídico de la propiedad horizontal (II)

Continuamos con las propiedades horizontales y su régimen jurídico, concepto, elementos, requisitos y todo cuanto sea de interés conocer al respecto.

La cuestión central es que el régimen de propiedad horizontal corresponde al dueño de cada piso o local, siendo un derecho exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

Este derecho se caracteriza por la exclusividad de su utilización para su titular sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos. Los anejos son las partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita como tales el garaje, la buhardilla y el sótano.

Decir que los elementos privativos pueden convertirse en comunes mediante la correspondiente afectación, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad y modificación de cuotas

Los elementos comunes son aquellas dependencias o partes del edificio necesarias o útiles para su adecuado uso y disfrute por todos los propietarios. Su concepto se delimita por su oposición al de parte privativa, reservada exclusivamente a cada propietario. Todo lo que no es privativo, es común. La propiedad de cada piso o local lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Luego tenemos los elementos comunes accidentales o por destino. Son los llamados elementos procomunales, como por ejemplo aquel piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, que, en vez de destinarse a elemento privativo, se deja como elemento común con el fin de obtener un beneficio para la comunidad.

Derechos y obligaciones de los propietarios

1. Derechos sobre los elementos comunes

* Derecho de copropiedad sobre los elementos comunes en proporción con su cuota respectiva.

* Derecho a usar y disfrutar de ellos, de acuerdo con su naturaleza. Debe considerarse válida la cláusula estatutaria que atribuye a un copropietario el uso exclusivo de un elemento común. Así sucede en la práctica con las terrazas de los áticos que a la vez constituyen las cubiertas de los edificios.

2. Obligaciones sobre los elementos comunes

* Respetar la Ley y lo establecido en los Estatutos.

* Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

* Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca. La titularidad del fondo corresponde a la Comunidad y en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.  Con cargo al mismo, la Comunidad podrá suscribir un seguro de daños o contratar un servicio permanente de mantenimiento.

* Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local.

3. Derechos sobre los elementos privativos

* Derecho de propiedad exclusiva sobre el piso o local, así como sobre los anejos de los mismos.

* Derecho a usarlo y disfrutarlo.

* Derecho de disposición. Se puede hipotecar.

* Derecho a efectuar modificaciones. El propietario podrá modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, pero con las siguientes limitaciones.

– No puede menoscabar o alterar la seguridad del edificio su estructura general ni su configuración o estado exteriores.

– No puede perjudicar los derechos de otro propietario.

– Debe comunicar previamente tales obras a quien represente a la comunidad.

* Derecho a dividir, agrupar, agregar o segregar sus pisos o locales. Para ello, es necesaria la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad. Para dividir o segregar es necesaria licencia urbanística.

* Derechos sociales, como intervenir en las juntas ejerciendo el derecho de voto y oponerse a sus acuerdos, así como elegir, revocar y ser nombrado Presidente u otros cargos.

4. Obligaciones sobre los elementos privativos

* Mantener en buen estado de conservación su propio piso y zonas privativas para no perjudicar a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que se ocasionen.

* Consentir en su piso las reparaciones necesarias para el inmueble, permitiendo para ello la entrada en el mismo.

* Cada uno de los propietarios no podrá:

– Exigir la división del edificio.

– Disponer de los elementos comunes.

– Alterar los elementos comunes.

– Realizar actividades no permitidas por los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas.

 

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