Ismael De La Cruz

Propiedad privada y ordenamiento urbanístico

derecho

Vamos a ver algunas consideraciones jurídicas acerca de la propiedad privada, derechos deberes, así como del ordenamiento urbanístico. Empezaremos viendo que la Constitución hace un breve resumen.

La Constitución Española (CE) menciona en diversas ocasiones el derecho de la propiedad privada:

– Artículo 33: “la función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes”

– Artículo 47: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.”

LOS PRINCIPIOS RECTORES DEL ORDENAMIENTO URBANÍSTICO

1º Regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales en todo el territorio estatal

* El del ciudadano tiene derecho a una vivienda digna, a utilizar las dotaciones públicas.

* El ciudadano tiene deberes como cumplir las limitaciones sobre actividades molestas, insalubres y peligrosas.

Como garantía de que la Administración ejerce correctamente su condición de gestor en el urbanismo, se adoptan diversas medidas:

* Los principios de publicidad y eficacia en la gestión pública (información pública).

* Se modifica la regulación de los patrimonios públicos del suelo: los bienes deben destinarse a la construcción de vivienda protegida, salvo que se autorice otro uso social; se limita su precio máximo de transmisión;

2º Establecer las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo

Se persigue un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento de la ciudad. Para ello se impone la evaluación ambiental de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y el informe de sostenibilidad para los proyectos de urbanización.

También se reconoce el principio de libertad de empresa en la iniciativa privada y obliga a incorporar a los proyectos una memoria de sostenibilidad económica.

3º Establecer un sistema único de valoración del suelo

Se aplica en materia de expropiaciones  y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Se desvincula la fijación del valor de la clasificación y categorías del suelo, atendiendo únicamente a su naturaleza de suelo rural o urbanizado, sin tener en cuenta las plusvalías.

En lo referente a la expropiación forzosa, se mantiene el doble sistema de determinación del justiprecio por expediente individualizado o por tasación conjunta y se regulan la reversión y la retasación.

4º Fijación de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en sus actuaciones urbanísticas

Se estipulan y detallan los supuestos que dan derecho a una indemnización.

LOS PLANES DE ORDENACIÓN URBANA

Principalmente tienen dos efectos:

1. Carácter público: participación pública en los procesos de planeamiento y gestión, además del derecho a que la Administración competente informe por escrito de las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada.

2. Obligatorios: para los particulares y las Administraciones Públicas.

Dos definiciones jurídicas a tener en cuenta:

  • Finca: unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo y que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
  • Parcela: unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Facultades del derecho de propiedad urbana

– Uso, disfrute y explotación (incluida la de edificar). La facultad de edificar podrá ejercitarla el propietario, por sí mismo o a través de terceros siempre que el terreno constituya una unidad apta para la edificación y ésta se realice en el tiempo y las condiciones legalmente previstas.

– Disponer, respetando los límites a la formación de nuevas fincas y parcelas.

– Consultar a las Administraciones Públicas los criterios de ordenación urbanísticas.

– Participar en las actuaciones de urbanización en un régimen de equitativa distribución de beneficio y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.

Deberes de la propiedad del suelo

1. Para todo tipo de suelo: dedicarlo a usos no incompatibles con la ordenación territorial y urbanística, conservarlo, mejorarlo y rehabilitarlo.

2. Para el suelo urbanizado: edificar en los plazos establecidos por la normativa aplicable.

Estos deberes son inherentes a la finca y se transmiten con ella, quedando el nuevo propietario subrogado en ellos. La omisión de estos datos faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años con la indemnización que proceda.

El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación habilita para la expropiación forzosa o la sustitución también forzosa en la facultad de edificar. En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, la Administración remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto correspondiente para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

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