Ismael De La Cruz

Las cláusulas ilegales y abusivas a evitar en contratos de alquiler vivienda

Es importante evitar el abuso en los contratos de arrendamientos de inmuebles urbanos. Vamos a ver a continuación los abusos que van en contra de la Ley y que lamentablemente son muy habituales.

A) El arrendatario puede desistir del contrato y darlo por finalizado una vez hayan pasado seis meses desde la firma de dicho contrato. Por tanto, el arrendador no puede exigir que tenga que pasar mínimo un año. Eso sí, lleva una indemnización a pagar por el arrendatario y para ello es necesario que en el contrato figure de manera expresa y por escrito tal posibilidad, puesto que en caso contrario

La indemnización será una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por tanto, y a modo de resumen, el arrendatario puede desistir del contrato siempre que lleve al menos seis meses y respecto a la indemnización que tendrá que pagar al arrendador:

  • La indemnización a favor del arrendador por el desistimiento del contrato por el arrendatario no es obligatoria.
  • Sólo se abonará la indemnización si se hubiese pactado en el contrato.
  • Si no se dijese nada en el contrato, no cabe el pago de indemnización alguna.
  • No se puede pactar una indemnización superior a la permitida legalmente, que es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato (los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).

B) La prórroga del contrato de arrendamiento es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, de manera que el dueño no puede oponerse a la prórroga si el inquilino la desea llevar a cabo. Únicamente hay un caso en el que no hay lugar a la prórroga: que tras pasar el primer año, el arrendador le diga al arrendatario que necesita la vivienda para él o para sus o familiares (en primer grado de consanguinidad), o bien por adopción o para su cónyuge en los casos con sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

C) El dueño nunca jamás podrá entrar en su vivienda alquilada sin el permiso expreso del arrendatario, de manera que son ilegales todas aquellas cláusulas que en el contrato de alquiler digan lo contrario. Y ésto es debido a que nuestra Constitución española en el artículo 18 deja muy claro que el domicilio es inviolable, que ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.

D) El tema de la fianza siempre es polémico. Es un depósito que se le da al arrendador cuando se firma el contrato de alquiler y su fin es que el arrendatario cumpla sus obligaciones, bien de manera directa o indirecta. Por tanto, al finalizar el contrato, el dueño ha de devolver la fianza al inquilino y no puede alegar que se queda toda o parte para limpiar la casa o para pintarla.

Y siguiendo con la fianza, durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización. Eso sí, cada vez que el alquiler se prorrogue, el dueño podrá exigir el incremento de la renta, o el arrendatario la disminución, hasta igualarse a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. Decir que si no hay pacto que entre las partes que diga lo contrario, no se aplicará la revisión de renta.

E) Pero el tema más controvertido sin duda alguna es el de quién ha de hacerse cargo de las averías y desperfectos en la vivienda. La regla es que el arrendatario tendrá que pagar aquellas averías causadas por un mal uso, así como aquellos desperfectos de cuantía pequeña, mientras que el arrendador ha de pagar las averías necesarias para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causadas por el paso del tiempo y el uso habitual. Así pues, no acepte jamás una cláusula en el contrato que diga algo así como que el arrendatario ha de hacerse cargo de todas las averías y desperfectos que surjan.

F) Es crucial que el dueño haga constar en el contrato que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, básicamente porque si ésto no aparece reflejado de manera expresa en el contrato, implicará que cuando el dueño quiera vender su casa, no podrá hacerlo sin decírselo antes al inquilino y darle la oportunidad de que sea él quien la compre si quiere.

G) La renta del alquiler (dinero que se paga por el arrendamiento, generalmente cada mes) únicamente podrá ser revisada por el arrendador o por el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. Y por supuesto, indicar que el dueño no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

No hay comentarios

Puede comentar el artículo si lo desea