Ismael De La Cruz

Informe hipotecas multidivisa: mecánica, estructura, revocación, riesgo, gastos

Escenario macro de las divisas

Escenario macro de las divisas

 

He pretendido realizar un artículo específico abarcando absolutamente todo lo que hay que saber de las hipotecas multidivisa (algunas cosas ya las comenté en anteriores ocasiones). Espero que el presente informe les resulte de utilidad.

Las hipotecas multidivisa son un producto complejo en el que el cliente contrata una hipoteca en euros, pero las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital se calculan periódicamente en unas divisas diferentes al euro (siendo las más habituales el yen, la libra esterlina y el franco suizo).

Es una realidad que hubo una clara intención por parte de las entidades bancarias de cara a colocar este producto masivamente, entre otras razones por los beneficios económicos que reporta.

La idea es que si el euro baja frente a la divisa escogida en la hipoteca, el titular del préstamo pierde dinero y pasa a deber más dinero al banco que la cantidad recibida al contratar la hipoteca. Y esto son palabras mayores, porque estamos hablando de un notable y significativo incremento de la deuda que pone en tela de riesgo a la propia vivienda.

¿Cómo funciona la mecánica? Para calcular el interés de una hipoteca en Europa contamos con el Euribor, aunque en esta materia se recurre al libor, el cual fluctúa según los tipos de interés, teniendo el libor del yen, el libor del franco suizo, el libor del euro, etc. Es la British Bankers Association quien publica cada día en Londres el libor de las diferentes monedas.

Bien, entonces si una persona acude al banco y abre una hipoteca en yenes lo que está haciendo realmente es solicitar a la entidad yenes japoneses, por lo que es evidente que más adelante tendrá que devolver yenes. El tema es que los yenes (como el resto de divisas) cotizan en Bolsa, es decir, suben y bajan respecto al euro cada día, por lo que el riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes o en otra moneda radica en que cada día se le deberá al banco una cantidad diferente de dinero, y obviamente una cuota mensual diferente. Sí, se puede deber menos pero también más de lo contratado inicialmente y además de manera ilimitada.

Como verán, es un tema complejo, pero es que encima los bancos las vendían con el “gancho” de que el departamento de divisas estaba siempre atento a todo lo que afecta a estas hipotecas y que si había algún problema avisarían a los clientes. Falso, nadie estaba atento a nada y los bancos literalmente no tienen ni idea de divisas.

Es un chollo para las entidades bancarias porque este tipo de hipotecas les produce más beneficios que una hipoteca tradicional en euros. Básicamente porque:

  • Tiene una comisión de apertura.
  • Con cada cuota mensual que se paga hay también otra comisión (suele ser más o menos el 0,2% del abono mensual). Comisión que se redondea al alza.
  • Si se quiere cambiar de divisa o bien regresar al euro, sólo se puede hacer una vez al mes y abonando una comisión más o menos del 0,25%.
  • Existe la cláusula de compensación que consiste en que si la deuda se incrementa entre un 10% y un 20% por el tema de divisas y supera el valor de tasación de la vivienda, el banco puede obligar a cambiar de divisa hasta que se aporten garantías adicionales o bien dinero en efectivo.

Hay un informe interesante de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) donde especifican que se han colocado 70.000 hipotecas multidivisa en España, que se han perdido una media de 200.000 euros en cada uno de esos préstamos y que las entidades que más vendieron este tipo de hipotecas fueron Bankinter, Banco Popular y Catalunya Caixa.

Antes de adentrarnos en el tema de cómo intentar anular judicialmente una hipoteca multidivisa, déjenme que les hable un poco de la más utilizada, la que se realiza en yenes.

Tenían como objetivo el bajo tipo de interés que tenían estas hipotecas y el hecho de que se esperaba que el yen se depreciara frente al euro. En el año 2008 tuvieron su época dulce con el yen que se convirtió en la moneda estrella, caía con fuerza y el tipo de interés aplicado en Japón era más bajo que el euríbor.

Pero como en toda inversión, hay que tener un plan B para el caso de que las cosas no salgan como se espera y por desgracia la mayoría de los inversores no lo tenían. En el mes de julio de 2008 el yen comenzó su escalada y los que contrataron su hipoteca en la moneda nipona en ese momento consiguieron todo lo contrario a lo que perseguían: perder dinero y encarecer sus cuotas.

¿Por qué era tan habitual hacerla en yenes? Pues porque el yen históricamente siempre ha estado con unos ratios más bajos que el euro. Otro motivo era que los inversores japoneses estaban endeudándose en yenes (antes lo hacían en euros o en dólares) porque los tipos de USA estaban bajos.

Los que hicieron este tipo de hipotecas multidivisas en yenes tenían a su favor los tipos de interés cercanos a cero de los que disfruta Japón desde hace años y la posibilidad de que un alza de tipos era algo poco probable por la espiral deflacionista en la que se encontraba Japón desde hace una década.

El riesgo, por tanto, era la divisa que se apreciara contra el euro. Un amenaza que se convirtió en realidad tras el terremoto de Japón y la posterior crisis nuclear, ya que los inversores repatriaron capital a Japón, con la consiguiente apreciación del yen, que tocó máximos no vistos desde la Segunda Guerra Mundial en su cruce contra el dólar.

La consecuencia principal es que encareció el préstamo. Por ejemplo, si alguien hubiera solicitado una hipoteca media de 150.000 euros en el año 1999, en 2012 ese mismo crédito solicitado se habría convertido en 175.237 euros. Claro, en peor situación están  quienes contrataron una hipoteca con el yen en mínimos (169 yenes por euro).

¿Se puede hacer algo, se puede revocar o anular judicialmente una hipoteca multidivisa? Sí, de hecho 8 de cada 10 resoluciones sobre este tema llevadas a cabo este mismo año fueron satisfactorias para los afectados. El problema es que la gente le tiene aún demasiado respeto y miedo (la lentitud de los procesos judiciales, el hecho de enfrentarse abiertamente a un banco, el estrés que genera todo el proceso, etc).

El Tribunal Supremo, en una sentencia del 30 de junio del 2015, sienta las bases para que los afectados por este tipo de hipotecas defiendan sus intereses y soliciten la nulidad de los efectos abusivos de las mismas.

El Tribunal califica a estos productos como derivados financieros, con lo que las entidades prestamistas están sujetas a la Ley del Mercado de Valores y a la norma europea MiFID, lo que supone una mayor protección para el consumidor, teniendo que haber cumplido las entidades bancarias -previamente al ofrecimiento y formalización de la multidivisa- con el deber de dar al cliente información precisa que pueda entender, así como también haber evaluado sus conocimientos y experiencia, de tal forma que se verifique que comprende los riesgos de apostar en el mercado de divisas.

Hay que tener en cuenta que el banco podría ser condenado a devolverle las cantidades cobradas de más, al haber sido calculadas en otras divisas y no en euros, sin que tenga que reembolsar el préstamo de forma anticipada, declarándose la nulidad parcial del contrato sin afectar al préstamo propiamente dicho, que subsistiría como si se hubiera concedido en euros.

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Foto cortesía de Free Photo Bank

 

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13 Respuestas to “Informe hipotecas multidivisa: mecánica, estructura, revocación, riesgo, gastos”

  1. alejandro 7 julio 2016 a las 15:08 at 15:08 #

    Enhorabuena por el articulo Ismael, fenomenal y clara la explicacion, le he dado de plazo al Deuste Bank, para que la perdida de cuando hize la hipoteca que fue a un cambio de 160 yenes/euro, la asumamos entre las dos partes por igual, y que en todo caso me den 2 años de carencia, a ver si en este tiempo se va el cruce otra vez para 150, y me responderan en breve, dependiendo de la respuesta los demandare o no. Creo que si lo haces sin cuantia determinada, lo maximo que pierdes si no ganas el juicio son unos 2000 euros de costas. De todas formas, creo que como las clausulas suelo, los ciudadanos conforme pasa mas el tiempo, vamos a tener a mas sentencias favorables o dictamenes comunitarios.

    • Ismael De La Cruz 7 julio 2016 a las 17:31 at 17:31 #

      Muchas gracias Alejandro

      Me parece correcto, si no se intenta nunca se logrará nada y la jurisprudencia está abriendo un interesante camino como ya sucedió con las preferentes y con las cláusulas suelo.

      Saludos

      • alejandro 8 julio 2016 a las 12:20 at 12:20 #

        Ismael pedona, en el diario el economista de hoy 8 de julio, viene un articulo breve denominado ¿ se convertira japon en el primer manipulador de divisas de los ultimos 22 años?, en el que viene a decir que el primer minsitro japones tiene ya decidido ejecutaar en el corto plazo una inyeccion minima de 10 billones de euros, pese a la oposicion americana a que lo haga, debido a que el yen se ha apreciado mas de un 20% y es inasumible, que te parece este comentario y que veracidad le das? gracias,

        • Ismael De La Cruz 8 julio 2016 a las 12:39 at 12:39 #

          Hola Alejandro

          Sí me lo creo porque es plenamente coherente con la postura que viene manifestando el Banco de Japón desde hace tiempo, concretamente la dijo Hamada, consejero del primer ministro de Japón, afirmando que intervendrían si el dólar/yen (usd/jpy) caía a la zona de 90-95 puntos, aunque yo ya advertí de que tal vez no hubiese que esperar tanto, que perder la referencia de los 100 puntos ya implicaría adentrarnos en terreno abonado para la intervención. Y así fue, intervinieron justo ahí, al llegar el precio dejó de caer y rebotó con fuerza.

          Es cierto que USA ha dejado bien claro a Japón que respondería duramente si intentan depreciar el yen de manera artificial interviniendo directamente en el mercado de divisas, que se opondrá frontalmente porque piensa que ello sería una carga para su economía y supondría graves consecuencias en las relaciones entre ambos países.

          Pero a Japón le va a dar igual, ellos tienen que mirar por sus propios intereses.

          Saludos

  2. alejandro 8 julio 2016 a las 12:21 at 12:21 #

    10 billones de yenes perdona.

  3. Carlos Ballugera Gómez 9 julio 2016 a las 19:34 at 19:34 #

    Estimado Ismael:
    La ventaja de endeudarme en una divisa extranjera, al margen de los riesgos del tipo de cambio, ¿está en el tipo de interés de la divisa extranjera? Entiendo que pido prestado en yenes porque su tipo de interés fijado por el mercado de yenes pero determinado por las políticas de su banco central, es muy bajo. Le agradeceré su respuesta. Un saludo,
    Carlos Ballugera Gómez

    • Ismael De La Cruz 11 julio 2016 a las 8:59 at 8:59 #

      Hola Carlos

      Los que hicieron en su momento hipotecas multidivisas en yenes tenían una motivación: contaban a su favor con los tipos de interés cercanos a cero de los que disfrutaba Japón desde hacía años y la posibilidad de que un alza de tipos era algo poco probable por la espiral deflacionista en la que se encontraba Japón desde hacía una década.

      Saludos

  4. Juan 10 julio 2016 a las 16:50 at 16:50 #

    Se agradecería un pronóstico del EUR/JPY…Entré en 121 hace dos meses,menuda cagada….Un saludo

    • Ismael De La Cruz 11 julio 2016 a las 9:00 at 9:00 #

      Hola Juan

      Hasta que el Banco de Japón no se pronuncie no se pueden hacer pronóstico. Depende de las medidas que adopte y de la cuantía e intensidad de las mismas. Todo lo que sea pronunciarse antes sería hablar por hablar.

      Saludos

    • alejandro 12 julio 2016 a las 12:15 at 12:15 #

      Buenas Juan, pues imaginate los que entramos en el 2008 con un cambio como yo en 159, estos si que estamos jodidos, por eso, el banco solo me ofrece cambiar a euros o ampliar el plazo de año y como mucho me daria una carencia de 1 o 2 años. creo que entre lo que pagado de mas y sus intereses, llevare una perdida de mas de 60000 euros.

  5. Juan 11 julio 2016 a las 16:54 at 16:54 #

    Aquí tenemos una noticia de esta mañana que podría cambiar la situación,imagino que ya la habrás leído,en cualquier caso muchísimas gracias por tu respuesta Ismael

    • Ismael De La Cruz 12 julio 2016 a las 12:33 at 12:33 #

      Hola Juan

      Sirve para frenar la fortaleza del yen frente al euro y el dólar, es decir, para que suba en el corto plazo eur/jpy y usd/jpy, pero difícil un cambio de tendencia, ya que el BCE y la Fed tienen también sedadas sus respectivas divisas.

      Saludos

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