Ismael De La Cruz

¿El embargo del arrendador por deudas puede desahuciar al arrendatario?

Desahucios

Desahucios

 

Debido a que últimamente me preguntan mucho por un mismo tema, he decido abordarlo abiertamente en mi blog por si puede ser de ayuda a los lectores.

Si el dueño de un inmueble (persona física, promotora, etc) no paga sus deudas (hipoteca, deudas tributarias), ¿el arrendatario o inquilino está en peligro y puede ser desahuciado?

La respuesta es no.

Varias consideraciones importantes a tener en cuenta por parte del arrendatario:

– Una vez que Hacienda comunica la orden de embargo, el arrendatario ya no debe de seguir pagando al arrendador, sino que ha de indicar los datos para que se proceda al cobro directo de los alquileres en las oficinas de Hacienda.

– El procedimiento de ejecución bancaria suele ser largo (mínimo 9 meses, pero no suele bajar del año) y suele terminar con que la vivienda se la adjudica una entidad bancaria.

– El embargo del inmueble por la falta de pago de las deudas del arrendador respeta los derechos del inquilino, pudiendo seguir en la vivienda el tiempo que le resta de contrato. Así pues, aunque se embargue al propietario de la vivienda, el inquilino conserva los mismos derechos que tenía antes del embargo tales como utilizar la vivienda hasta que finalice el plazo de alquiler pactado.

– Si el propietario decide vender su casa para poder afrontar las deudas pendientes, el inquilino tiene dos derechos fundamentales:

* Derecho de tanteo: derecho que tiene el inquilino para poder adquirir la vivienda cuando el propietario tiene intención de venderla. Para ello, es necesario que el propietario haya comunicado la decisión de vender la vivienda (precio y otras condiciones).

* Derecho de retracto: si el propietario vende la vivienda y no avisa al inquilino o bien si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior, el inquilino tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador si reembolsa el mismo precio.

– La fianza es una garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento.  Es obligatoria y debe ser entregada en metálico. Durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento, la fianza no está sujeta a actualización. La devolución de la fianza por el arrendador debe realizarse en el plazo de un mes a partir de la rescisión del contrato de arrendamiento y entrega de llaves.

Al abonar la fianza del alquiler, exija que le demuestren que ha sido depositada en el lugar requerido y no en la cuenta del dueño o de la promotora, ya que en tal caso se corre el riesgo de no volver a verla jamás.

– Exija recibo de todas las mensualidades que va realizando, así como del pago de la fianza. Esto junto con su contrato de arrendamiento son las pruebas que necesitará usted para demostrar que es un arrendatario real y de buena fe.

Foto cortesía de Free Photo Bank

Tags:

26 Respuestas to “¿El embargo del arrendador por deudas puede desahuciar al arrendatario?”

  1. liliana 4 agosto 2013 a las 2:11 at 2:11 #

    si el que tiene la deuda de unos arriendos muere y hay fiador este debe hacerse cargo y pagar???

    • Ismael De La Cruz 4 agosto 2013 a las 17:24 at 17:24 #

      Depende de si hay herederos y de cómo se haya constituido el fiador

      Saludos

  2. millaray hernandez 12 octubre 2013 a las 18:31 at 18:31 #

    hola soy arrendataria, lo que pasa que me a llegado una carta de embargo para el dia martes 15 de octubre 2013…..pero la deuda es del arrendador…..y me dijieron los carabineros que igual embargaban mis cosas….yo tengo contrato de arriendo y todo pagado al dia…¿.puede ser esto posible que embarguen mis cosas.?

    • Ismael De La Cruz 12 octubre 2013 a las 18:36 at 18:36 #

      Si la deuda es del arrendador (pudiéndose probar que no es del arrendatario) y además se tiene el contrato de arrendamiento firmado y vigente, y no se debe dinero del alquiler, no debería de haber ningún problema.

      Saludos

  3. carmen 22 octubre 2013 a las 18:22 at 18:22 #

    hola si compro un local embargado y tiene personal trabajando dentro (no se si el antiguo dueño o lo tiene alquilado) puedo cambiar la cerradura sin mas? como puedo saber si tiene un contrato legal? y si lo tiene puedo cancelarlo?
    gracias

    • Ismael De La Cruz 22 octubre 2013 a las 19:25 at 19:25 #

      Hola Carmen.

      El contrato de alquiler no puede resolverse porque el propietario pierda su local, una cosa es la propiedad, y lo que usted haría sería “subrogarse” en la posición del propietario, y continuar con el arrendamiento y si el inquilino no le pagara podría desahuciarlo.
      Usted debería tener acceso a ese contrato de arrendamiento, pero no puede cambiar la cerradura sin mas.

      Saludos

  4. carmen 22 octubre 2013 a las 19:28 at 19:28 #

    muchas gracias Ismael
    y donde tengo que ir para saber si tienen un contrato legal registrado?
    sin hablar con ellos
    muchas gracias

    • Ismael De La Cruz 22 octubre 2013 a las 20:13 at 20:13 #

      Aunque es muy improbable, en la nota simple del registro de la propiedad puede aparecer, pero si es un embargo seguro que el que lo tiene embargado tiene conocimiento del contrato. Si no es así no hay posibilidad de saber nada.

      Saludos

      • Carmen 22 octubre 2013 a las 22:00 at 22:00 #

        Muchas gracias Ismael nosotros pedimos nota simple y no aparecia,cuando tengamos documentación de hacienda diciendo que pasa la propiedad a nuestro nombre cambiaremos las cerraduras y si nos enseñan contratos vigentes le daremos llaves de la propiedad.

        Un millon de gracias muy amable.

  5. Roberto 24 enero 2014 a las 12:53 at 12:53 #

    Hola, soy arrendatario y tengo un problema con el arrendador, el caso es que al firmar el contrato de arrendamiento se le dio al arrendador la fianza de 750€ que debería haberlo depositado en el IVIMA de la comunidad de Madrid. El caso es que todavía no la ha llevado por que parece ser que tiene muchos problemas económicos (vamos que me esta dando largas). A la hora de realizar la declaración no me voy a poder desgravar por la comunidad de Madrid por que no esta depositada la fianza. Mi pregunta es que puedo hacer ante esta situación? Es conveniente denunciar al arrendador?. También están llegando cartas de los juzgados a nombre del propietario y me temo que alomejor nos puedan desahuciar…nosotros tenemos todos los pagos al día. Un saludo

    • Ismael De La Cruz 25 enero 2014 a las 14:41 at 14:41 #

      Hola Roberto

      Esa situación con la fianza me suena bastante, conozco a varios amigos que les sucede lo mismo y han decidido presionar al arrendador dejando de pagar la cuota mensual de la comunidad, que también ha de depositarse oficialmente y no lo hace el dueño.

      Que yo sepa, para desgravarse un contrato de alquiler debiera de ser suficiente con tener el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y estar al día de los pagos mensuales (lo ideal con un comprobante que cada mes de el arrendador).

      Yo siempre he opinado que solo es conveniente denunciar al arrendador por motivos “gordos”, ya que en caso contrario es una molestia de tiempo y preocupaciones, pero lo importante es que es una decisión personal que ha de tomar cada persona llegado el caso.

      Respecto a desahucios, tranquilo, no hay ningún problema. Si tienes el contrato en vigor y estás al día de los pagos (insisto, importante comprobantes de pago cada mes) jamás os puede echar nadie, tan solo que la vivienda se la quitarían al sueño y pasaría al acreedor, el cual está obligado por ley a respetar y mantener todo lo estipulado en el contrato que tienes firmado.

      Saludos

      • Roberto 6 marzo 2014 a las 11:35 at 11:35 #

        Buenos días Ismael,

        Hace poco te escribí un comentario sobre la situación que tenemos con el propietario de la vivienda donde estamos de alquiler. El caso es que desde octubre no ha entregado la fianza al IVIMA de la comunidad de Madrid, nos da largas todos los meses, llevo intentando hablar con el dos semanas pero me sale el teléfono apagado constantemente y no tenemos ninguna forma de contactar con el, ya que tanto la inmobiliaria y el administrador de fincas de la urbanización no pueden tampoco hablar con el, tiene deudas por todos lados y parece como si hubiese desparecido por completo. Ya no se ni que hacer para hablar con el, hemos agotado todas las vías. Incluso este mes he retrasado el pago del mes para ver si así me llama. Ya no es solo hablar del tema de la fianza si no que el problema es que si pasase algo en la vivienda el propietario tiene que saberlo y ahora mismo es imposible. Que consejo me puede dar? Mi ultima opción es entrar en denuncias y juicios pero viendo el panorama no veo otra solución. Espero que me ayudes en este asunto tan delicado.

        Un saludo

        • Ismael De La Cruz 6 marzo 2014 a las 11:39 at 11:39 #

          Hola Roberto.

          Lamento mucho la situación por la que estás pasando.

          Dadas las circunstancias, la denuncia es la única vía que queda. El arrendador tiene la obligación de atender las necesidades del arrendatario (arreglo de imperfectos por el paso del tiempo o por el consumo y utilización), así como otras muchas cuestiones.

          Si además sigue sin querer entregar la fianza al IVIMA, peor me lo pones. Con todas sus deudas no es de extrañar que se la haya quedado y gastado y el día de mañana cuando dejes la casa busque cualquier excusa en la vivienda para no devolverla.

          Sé que da pereza y no apetece nada, pero la denuncia es la única vía en estos casos.

          Saludos

  6. Toni 16 febrero 2014 a las 11:23 at 11:23 #

    Buenos días. Tengo intención de comprar una vivienda (alquiler con opción a compra) me piden 30000 euros de entrada y 650 mes durante 3 años (100% de deducción a la hora de la compra). Si el propietario de la vivienda tuviera algún problema de embargos, deudas en su empresa, de dudas con hacienda, bancos, etc, tendría yo algún riesgo de perder todo el dinero invertido? El banco podría embargarle la propiedad y al ser yo inquilino durante los 3 primeros años perder toda opción a compra???? Es una duda que me hace no meterme en la operación. Muchas gracias.

    • Ismael De La Cruz 17 febrero 2014 a las 12:12 at 12:12 #

      Para tener una seguridad interesante tiene que inscribir el contrato de alquiler y la opción de compra en el Registro de la propiedad sobre la vivienda. Pero aún así, si la vivienda tuviera una hipoteca y quien ejecuta al propietario es el banco, el inquilino podría perder la vivienda.

      Saludos

  7. miguel 21 febrero 2014 a las 2:18 at 2:18 #

    hola he comprado un local comercial por la agencia tributaria y a la hora de llamar al cerrajero me encuentro con una persona que vive alla ¡local comercial!y dice q tiene un contrato d 100 euros para 15 años.ese contrato se realiza a vistas de que le van a embargar.que puedo hacer?posibles opciones?ademas le he dicho que queria ver el local y se ha negado.me ha dicho que mientras el este ahi no lo voy a ver.un saludo espero que me seas de ayuda

    • Ismael De La Cruz 12 marzo 2014 a las 17:19 at 17:19 #

      Hola Miguel

      Debe de formalizar una denuncia en el juzgado de guardia de su localidad, o en la comisaría de policía, y seguir los trámites. Llévese los títulos de propiedad y apórtelos a la denuncia. Es lo mejor que se puede hacer en la situación concreta que describes

      Saludos

  8. lorena 27 marzo 2014 a las 3:07 at 3:07 #

    Hola buenas! Tengo un problema, mi marido y yo llevamos de alquiler cuatro años los que haga en agosto, con un contrato firmado en la comunidad de madrid através del plan alquila. La fianza esta depositada en el IVIMA. El problema viene ahora, al dueño del piso estan a punto de embargarle el piso, pero de momento estamos pagando deudas que el tiene que vienen de hacienda y apartir de ahora tenemos que depositar la mensualidad en el juzgado por otra deuda que tiene con otro acreedor…
    Nosotros nos queremos ir en la siguiente prorroga que sera en agosto, pero tenemos miedo de que al rescindir el contrato la fianza no la recibamos porque como se la entregan a el por transferencia no vamos a ver ni un duro… basicamente porque solo quiere recoger dinero de donde pueda y nosotros tenemos la vivienda en perfectas condiciones.
    ¿No hay alguna forma de que nos devuelvan la fianza directamente a nosotros, entregando el documento de resolucion de contrato? alegando que estamos al corriente de pago de todo y que la vivienda está perfecta.
    Y otra duda,
    Si llegado el caso el banco se queda con el piso antes de agosto, la fianza tiene que seguir devolviendomela el primer dueño, o ya se hace cargo el banco de reclamarla en el IVIMA?

    • Ismael De La Cruz 27 marzo 2014 a las 12:11 at 12:11 #

      Hola Lorena

      Podría haber una posibilidad pero todo pasa porque el propietario os otorgue un poder notarial específico para la gestión de la fianza, de tal manera que con dicho poder la cuenta corriente de devolución sea la del inquilino, sin el poder notarial no se puede hacer nada, no obstante mi consejo es ir directamente al IVIMA y preguntar por el caso en cuestión.

      Respecto a la segunda pregunta será el nuevo propietario el que adquiere el inmueble con todos sus derechos y obligaciones, por tanto será el banco quien deba solicitar la fianza.

      No obstante, hay que tener en cuenta que el importe de la fianza jurídicamente es un dinero que es vuestro, y no del propietario, lo único que necesitáis es un documento en el cual se acredite que el inmueble está en perfectas condiciones, si aún teniendo el documento el propietario del inmueble no devolviera la fianza podría denunciarse dicha situación como un robo o apropiación indebida.

      Saludos

  9. Roxana 1 mayo 2014 a las 12:01 at 12:01 #

    Buenos días Ismael,

    Soy arrendataria de un piso. Firmé el contrato de alquiler hace un año y el arrendador era una promotora. El pago de la renta se realizaba como recibo domicilado en mi cuenta bancaria.

    Sospecho que se ha realizado el embargo del inmueble por la falta de pago de las deudas del arrendador, porque un banco ha empezado a mandarnos por correo las facturas de alquiler y a cobrar la renta directamente desde mi cuenta bancaria.
    Sin embargo, no he recibido notificación por ninguna de las partes, ni banco, ni antigua promotora, ni juzgado ejecutorio.

    Qué pasos tengo que hacer a continuación?

    Muchas gracias,
    Roxana

    • Ismael De La Cruz 2 mayo 2014 a las 9:53 at 9:53 #

      Hola Roxana

      Debería comunicar con el banco (nuevo propietario) mediante burofax o cualquier medio fehaciente y solicitar un anexo al contrato de arrendamiento en el que se produzca la subrogación del nuevo propietario en todos los derechos y obligaciones del anterior contrato. Estas gestiones debería de encargarlas a un abogado o profesional del sector a fin de dar mayor seguridad jurídica a la operación.

      Saludos

      • millaray hernandez 12 mayo 2014 a las 16:58 at 16:58 #

        pregunta yo puedo dejar herederos en mi afp

        • Ismael De La Cruz 13 mayo 2014 a las 9:19 at 9:19 #

          Perdona, no entiendo la pregunta

          Saludos

  10. Julia 29 mayo 2014 a las 14:53 at 14:53 #

    Estimado Sr.,
    Mi madre tiene un contrato de alquiler cuyo objeto es un piso del jefe de ella contra una deuda salarial que el tiene con mi madre.
    La pregunta es, puede desahuciarla (desahuciarnos)antes de la finalización del contrato (es decir antes de la extincion de la deuda)?
    Asimismo puede algun banco que haya embargado este piso – echarnos antes de la extincion de la deuda mencionada?
    Gracias por su ayuda

    • Ismael De La Cruz 11 junio 2014 a las 11:14 at 11:14 #

      Hola Julia

      No, siempre y cuando exista un documento al efecto, es decir que exista un documento donde se recoge que la deuda salarial es vencida, liquida y exigible y en pago de la misma se cede el arrendamiento del inmueble a cambio de una cantidad mensual.

      Ningún banco podría desahuciarla siempre y cuando se dieran los requisitos anterior, recomendándole que proceda a la inscripción del arrendamiento en el registro de la propiedad de la localidad donde radique la finca objeto de arriendo.

      Saludos

  11. pilar escobedo martinez 10 junio 2014 a las 11:23 at 11:23 #

    buenos dias:
    tengo alquilada una vivienda, hace unos meses recibimos una carta de hacienda que no le debiamos pagar a la promotora sino a hacienda, nosotros pagamos un alquiler al contado para 2 años,(vencimiento octubre 2015), todo esto lo comunicamos a hacienda y enviamos copia de la prorroga del alquiler suscrtita hasta esa fecha. no nos han contestado nada. Mi pregunta es ¿Cuando llegue el vto, como puedo prorrogar, con quien me tengo q poner en contacto?.
    los otros propietarios estan firmando contratos irrisorios con la promotora a nombre de un familiar para 3 años y les estan pagando 3000€ para 3 años de alquiler.
    Muchas gracias