Ismael De La Cruz

¿Cómo se actualiza ahora el precio del alquiler de una vivienda? Régimen jurídico

Existe una cierta confusión acerca de qué mecanismo es el que hay que utilizar a la hora de actualizar el precio del alquiler o arrendamiento de una vivienda. Atentos porque hay muchas cosas que explicar al respecto.

Tradicionalmente se venía utilizando el IPC (Índice de Precios de Consumo) como índice a la hora de actualizar la cuantía del arrendamiento, pero con la aparición del IGC (Índice de Garantía de la Competitividad) han comenzado a surgir dudas entre arrendador y arrendatarios.

La regla general es que el inquilino tiene la libertad y la facultad de pactar el índice que estime oportuno de cara a revisar el precio anual del alquiler. Desde el 1 de abril del 2015 se puede aplicar el IGC en caso de que las partes no se pongan de acuerdo. Es la Ley 2/2015 del 30 de marzo la que elimina en los alquileres la obligación legal de actualizar el precio y de paso coloca al IGC como índice de referencia en detrimento del IPC.

La cuestión es muy sencilla: el contrato de arrendamiento ha de recoger si se actualizará la renta o no:

  • Si se especifica que no se actualizará la renta está claro, el precio se mantiene.
  • Si no aparece ninguna mención expresa al respecto, se entiende que tampoco habrá subida del precio del arrendamiento.
  • Si aparece expresamente que sí se actualizará la renta, tanto el arrendador como el arrendatario han de pactar la actualización de la renta anual. En este caso tenemos dos posibilidades:
  1. Las partes han acordado también el índice por el cual se regirá la actualización. Ejemplo: IPC, IGC, Euribor, o cualquier otro índice que acuerden conjuntamente. No hay problema alguno.
  2. Las partes no han acordado el índice de referencia. Pues en este caso se aplicará por defecto legal el IGC.

¿Pero qué es concretamente el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC)? Es un índice calculado y publicado mensualmente por el INE (Instituto Nacional de Estadística) que se obtiene a partir  de la media del IPC de los países que tienen el euro como moneda oficial (pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad de España desde 1999). Está limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la eurozona (2%). Si la tasa de variación está por debajo del 0%, se tomará este valor como referencia, nunca en negativo, lo que significa que no toca revisar o subir el precio del alquiler.

El Gobierno, en un intento de que el IGC sea más sólido y estable que el IPC, procedió a aplicar una serie de factores de corrección

– El IGC tiene un tope máximo del 2% y un suelo del 0%, por lo que no habrá actualización a la baja de la renta del alquiler. Así se evita que la inflación suba mucho.

– Se implementa un factor corrector reductor, de manera que se restará un porcentaje correspondiente a la pérdida de competitividad de la economía española acumulada desde el año 1999.

Como curiosidad, decir que el primer índice que se ha publicado del IGC (enero 2014 – enero 2015) fue -3,37%.

Bien, hasta aquí hemos visto todo el tema. ¿pero realmente todo esto va a suponer muchos cambios o novedades? En absoluto, pocos cambios y esto es debido a dos razones:

* El IPC sigue siendo el principal índice de referencia para arrendador y arrendatario. Da igual que ahora la ley permita total libertad a las partes a la hora de escoger el índice de referencia que estimen oportuno, en España somos continuistas y costará cambiar la mentalidad, por lo que la mayoría de arrendamientos seguirán rigiéndose por lo tradicional, el IPC.

* Pero es que realmente optar entre IPC o IGC tiene poco sentido práctico hoy en día, básicamente porque se cambió la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y ahora la duración mínimo del contrato es de tres años y no cinco años como hasta hace muy poquito tiempo. Esto significa que ahora, una vez transcurran los tres primeros años del alquiler, el dueño o arrendador puede negociar un nuevo precio atendiendo a los precios del mercado. Por tanto, tras los tres primeros años del arrendamiento, el dueño puede dar por terminado el contrato o bien prorrogarlo con una una actualización del precio independientemente del IPC o del IGC.

2 Respuestas to “¿Cómo se actualiza ahora el precio del alquiler de una vivienda? Régimen jurídico”

  1. Vicente 1 Junio 2017 a las 7:46 at 7:46 #

    Hola Ismael. Excelente articulo, como siempre. Me gustaría dejar una duda, que tal vez sirva para un futuro articulo.
    Supongamos que tengo una vivienda y la deseo alquilar a un amigo, no familiar, por un precio anual muy bajo, simplemente para cubrir gastos (seguro, ibi, vecinos…) y así de paso la vivienda se usa y conserva mejor que si estuviera cerrada. Puedo yo fijar un alquiler así de bajo? O la ley me obliga a un mínimo? Y en el irpf, hacienda me pondría pegas? Me impondría renta imputada?
    Un cordial saludo

    • Ismael De La Cruz 1 Junio 2017 a las 11:16 at 11:16 #

      Buenos días Vicente

      Muchas gracias!!

      El dueño es libre de elegir el precio de alquiler, como si es 1 euro. Pero a Hacienda no le vale, si ve que es muy poco dinero pensará que es un “fraude” porque se cobra una parte del alquiler en negro o bien porque se trata de evitar la imputación de rentas.

      Saludos

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